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一个四线城市的去库存样本:城里卖不动转乡下
作者:admin 来源: 日期:2016-11-7 18:34:07
一个四线城市的去库存样本:城里卖不动转乡下
  16日,在邹城出台购房新政:城区规划区内购买新建商品房,可享100元/平米的奖励。政府掏钱给买房补贴,这在全省尚属首次。
  从整个邹城来看,楼市存在分化现象,库存压力相对集中于东部新城区,其次就是城区西部的兖矿驻地,由于劳动力的外输,对当地楼市也造成了冲击。新政出台,能否带来当地楼市回暖?在新政出台前后,邹城楼市又经历了怎样的起伏?
  新政让售楼员看到新机会
  16日上午,在邹城东部城区一处楼盘,关于“购房奖励100元”的通知,已张贴在售楼处门上的玻璃上。走进大厅,两组看房客户围着沙盘听营销人员介绍,还有两组客户坐在两侧的洽谈区内,向营销人员询价问价。来自邹城郭里镇的张伟便是其中一位。
  “昨天就听说这个政策了,今天再来看看房子。”26岁的张伟在邹城城区上班,孩子刚满9个月,打算在城区买房定居。其实,从去年7月份,张伟就有了买房打算,为此,也看了四五个楼盘,却迟迟未出手。张伟说,他也一直想再等等,看看还会不会降价,如今购房奖励政策一出,让他不再观望,决定出手买房。
  “现在来看房的,原来的老客户居多,听说了奖励政策后,来看户型问价。”该楼盘的置业顾问李经理说,这部分购房族,还多是原来积压的刚需一族,来过四五次的都有。
  在相聚不远的另一家楼盘,该现象同样存在。“毕竟新政刚开始实施,很多人还不知道,可能再过3-5天,来看房人就会多了。”该楼盘置业顾问刘文说。
  购房奖励政策一出,给邹城楼市掀起波澜,这也让刘文像打了鸡血一样。做营销顾问已经快5年的他,也经历了2012年-2013年的楼市疯狂期。“那时候没开盘之前在市区发单页,楼盘开盘后,就靠在售楼处接客户,一天能卖6套房子。”本来8点30分上班,刘文每天7点30分就到单位,还来不及吃早餐,就要领客户上工地看房。一天下来只能吃顿晚餐,吃完饭后,又跟着同事去爬楼发单页,一干就到夜里十一点,这都再频繁不过。发单页也能发出效果,刘文当时一月能拿七八千月薪,周边同事月薪过万也正常。
  “一个月就卖出一套房子。”疯狂过后的2014年,春节一过,销量的急剧下滑,让刘文感受到了楼市的寒冬。从坐在售楼处等客户,到了2014年就拿着广告牌进乡镇搞宣传。“在城区发单页,人家都爱答不理,为了找客户,就下乡镇,一周待4天。”对当时的下乡宣传,刘文说“很累很累”。虽增加了不少来访量,可成交量却上不去,一月领的工资不到2000元。
  上个月任务还没完成,这个月的指标又下来了,期间,刘文还不惜拉上好友来充当客户,完成一场场的客户答谢会,其实也就是宣传楼盘优惠,找客户卖房。到了2015年,眼见所在楼盘成了尾盘,刘文就换了家新楼盘做营销员。刘文说,当时的楼盘在高峰期卖出不少房子,后来经过降价又处理了部分房源,最后剩下了不多的房源,开发商也不着急了,销量价格就相对稳定了。这促使他换了一家新楼盘,这家新楼盘开盘价明显低于周边楼盘。
  “现在就先抓住之前积压的客户群。”如今购房奖励政策一出,让刘文感觉到机会又来了,当然,这回他不再蹲守售楼处,而是翻看电话薄,拿起手机给客户一个个拨电话。“成交了两个。”17日当天,刘文把两个订单收入囊中。“这两个也是刚需,一个是要结婚,第二个是孩子要上学。”
  房企又开始暗自较劲了
  新政首日,看房族虽不多,房企则坐不住,趁着利好政策,纷纷行动起来。在邹城东部城区,地处核心地段的恒兴经典房产项目,主打学区房及小三室,自去年7月份开盘后便受购房者关注,以4500元/平米均价领跑东部城区房价。
  购房奖励政策一出,该房企立马加推一栋新楼盘。“如果没有这个政策,不会选择这时推出新楼盘。不仅购房者在等政策,房企也在等利好政策。”邹城市恒成房地产开发有限公司营销部经理孙宁坦言,如今政策有力度,刚需将得到释放,房企自然会紧跟抢客户,卖房消库存回笼资金还是主调。
  政府拿钱给补贴,是为减轻购房者负担以来消库存,而房企是否会趁机涨价?对此,孙宁表示,在政策利好下,不排除有房企趁机涨价的可能性,但整体来说不会有大的变动。“现在需求量就这些,你涨价,别人不涨价,而可选择楼盘又多,涨价就是把客户往外推,这就是给自己设门槛。”孙宁说。
  “现在还是延续之前的优惠,新的政策正在研究中。” 济宁居易营销投资有限公司在邹城代理了两个房产项目,该公司项目经理王嘉蒙同样认为,每平米给100元奖励,这对购房者来说,是不小的诱惑,房企也会趁机出招,避免不了暗自较劲,各自打出优惠招牌抢客才是主流。
  王嘉蒙说,从他们代理的楼盘来看,在一轮又一轮政策刺激下,邹城楼市确实有回升态势。王嘉蒙2013年来到邹城,当时正值楼市的高峰期。“开盘3个多小时就卖了300多套。”对当年9月份的开盘盛况,王嘉蒙记忆犹新,说是“抢房”一点不为过。
  “可到2014年上半年,客户来量明显减少,当时关于‘中国楼市动荡’、‘房价集体下降’的消息满天飞,买房者观望心理浓厚,怀有抱跌心态。”王嘉蒙说,行情趋缓就得想招搞促销,最直接的就是推出“交一万抵一万”等优惠,其实也就是降价,从开盘价的4400元/平米的降至4300元/平米,还打出了“首付10%买新房”的口号,在邹城当地,他们成第一个降首付来卖房的楼盘。
  “到了2015年6月,楼盘的二期也集中交付了,从开盘到交付,两年时间内,整个项目卖出了6成房源。”王嘉蒙说,从期房变成了现房,价格虽没多大变动,保持4300元/平米,但当初的期房价格,买得却已是现房。
  消化库存1平米带动税收640元
  在邹城当地,就城区而言,其西部为兖矿驻地,中部为老城区,东部为新城区。目前,待售房源主要集中于邹城东部新城区以及更东边的孟子湖新区。
  金山大道,是邹城东部新城区的一条黄金大道,在该道路周边一公里范围内,就聚集着八九个新建楼盘。沿着这条道路,两侧的新楼盘上悬挂有“最高直降6万”、“学区房”等广告牌及条幅。
  随着新城开发,包括政府部门及医院、学区的东迁,为该区带来更多机遇,也让开发商把目光投向该区域。
  记者采访了解到,目前邹城市房地产在建项目48个,其中符合预售条件的约15000套,面积约168万平方米,按照目前每年80万平方米的销量来计算,消化完库存,需要两年时间。如今政府出招加速去库存进程,预计至少将提前半年。“按照奖励政策,购买新建商品房,每平方米奖励100元来计算,若一年销量80万平米,政府将给予8000万奖励资金。”在当地房企看来,本次新政,是从根本上降低购房者成本。
  对于资金的来源,新政做出规定,是由政府财政来拨付,即实行一月一结算,经财政部门审核无误后拨付奖励资金,资金到位后通知购房人领取。
  “根据测算,在目前的济宁房产市场,每消化库存1平米,就会带动财政税收640元。”在2月份济宁市棚户区改造会议上,有关负责人曾指出。
  “政府掏钱给补贴,消化库存所带来的效益大于财政补贴,房产市场被激活,还将带动下游相关产业。”邹城市房管局公房管理所所长,房产策划师徐峰说,对不少四线城市来说,房地产经济占比地方收入比例达到20%以上,甚至30%以上,房地产行业依旧是城市发展的明显标志,房产行业的平稳发展,对当地经济的拉动作用不言而喻。
  徐峰说,目前邹城的库存量并不高,2016年是邹城确定全国新型城镇化综合试点市的推进年,2016年常住人口城镇化率将达到50%以上,要比2015年提高约10个百分点。
  “从目前购房群体来分析,乡镇进城的购房群体占比达到40%,而本来就住城区,有刚需或改善需求而买房的有40%,剩下的20%就是外来务工群体以及有闲散资金投资房产的。”在徐峰看来,乡镇群体是当前买房主力军,吸引人口入城,正是政府出台购房奖励政策的初衷,更多是消除这部分购房族的观望情绪,买房进城,提高城镇化率,也达到去库存目的。
  乡镇购房群体成新主力
  首付降至二成、调整契税、营业税,鼓励农民工进城买房……2016年一开端,从上而下,楼市新政频出,为眼下楼市造势,吹来阵阵暖风。放眼整个济宁,去库存背景之下,还出台了棚户区改造政策,货币化安置要达到50%以上,鼓励棚户区居民自主购买现有商品房。邹城也不例外,在棚改政策下,此次出台奖励购房政策,让政策效果叠加效应更加显著。
  据济宁市统计局数据显示,1至2月份,济宁市房地产开发投资额达28.4亿元,同比增加12.2%,较同期增速提高29.1个百分点。其中,住宅开发投资完成20.1亿元,同比增加12.4%,较同期提高30.4个百分点。业内人士分析称,今年济宁房地产市场乍暖还寒,虽整体处于低位盘整,但部分指标呈现出较好的复苏态势。
  “现在一天能成交十几组客户,比年前多出一半,购房群体也再发生变化,乡镇购房群体成眼下主力购房群。”王嘉蒙说,在2013年,居住城区的刚需一族以及兖矿员工是主力购房群体,其中不乏投资者,而到了2014年,乡镇进城买房族成了新的目标群体,开发商驻镇驻村搞宣传,一直持续到现在,利好政策是要打消购房者观望情绪,开发商也变理性,营销策略就是趁着利好抓紧卖房。
  (齐鲁壹点记者 黄广华 于伟 陈鸿儒)

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